Об утверждении Временной методики кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь

Приказ Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 30.12.1998 N 166

Документ утратил силу



ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ









 ┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
 │                 ┌──────────────────────────────┐                │
 │                 │Определение базовых стоимостей│                │
 │                 └──────────────┬───────────────┘                │
 │                                v                                │
 │                 ┌──────────────────────────────┐                │
 │                 │      Оценочное зонирование   │                │
 │                 └──────────────┬───────────────┘                │
 │                                v                                │
 │                            ┌───────┐                            │
 │ Невозможно     ┌───────────┤       ├──────────────┐ Возможно    │
 │ применение     │           └───────┘              │ применение  │
 │ экспертного    │                                  │ экспертного │
 │ метода         v                                  v метода      │
 │ ┌──────────────────────────────┐ ┌────────────────────────────┐ │
 │ │   Определение стоимостей     │ │  Определение стоимостей    │ │
 │ │   оценочных зон нормативным  │ │  оценочных зон экспертным  │ │
 │ │            методом           │ │           методом          │ │
 │ └──────────────┬───────────────┘ └──────────────┬─────────────┘ │
 │                │                                │               │
 │                v                                v               │
 │            ┌─────────────────────────────────────────┐          │
 │            │  Определение кадастровый стоимостей     │          │
 │            │          земельных участков             │          │
 │            └─────────────────┬───────────────────────┘          │
 │                              v                                  │
 │                  ┌─────────────────────────┐                    │
 │                  │ Оформление документации │                    │
 │                  └───────────┬─────────────┘                    │
 │                              v                                  │
 │              ┌──────────────────────────────────┐               │
 │              │ Экспертиза и освидетельствование │               │
 │              └───────────────┬──────────────────┘               │
 │                              v                                  │
 │                 ┌────────────────────────────┐                  │
 │                 │ Введение оценки в действие │                  │
 │                 └────────────┬───────────────┘                  │
 │                              v                                  │
 │                  ┌──────────────────────────┐                   │
 │                  │ Документация кадастровой │                   │
 │                  │         оценки           │                   │
 │                  └──────────────────────────┘                   │
 │                                                                 │
 └─────────────────────────────────────────────────────────────────┘



              KL(N) = (EPS1 х C1) : (EPL1 х C1),               (3.1)
где PS1 - ранг столицы по 1-му рентообразующему фактору;  PL1 - ранг
L-го  населенного пункта по 1-му рентообразующему фактору;  C1 - вес
1-го рентообразующего фактора.

              БCL = (EБСJ x KL(N) : KJ(N)) : N,                (3.2)
где БСJ  -  базовая  стоимость земель J-го опорного города;  KJ(N) -
нормированный коэффициент  рентного  дохода  J-го  опорного  города;
KL(N)  -  нормированный коэффициент рентного дохода L-го населенного
пункта,  для которого осуществляется расчет базовой стоимости;  N  -
количество опорных городов, используемых в расчете.



 ┌───────────────────────────────────┬─────────────────────────────┐
 │     Расстояние, в километрах      │       Коэффициент           │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │               до 5                │            2,5              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │             5,0-15,0              │            2,0              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            15,1-25,0              │            1,8              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            25,1-35,0              │            1,5              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            35,1-45,0              │            1,2              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            45,1-55,0              │            1,0              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            55,1-60,0              │            0,8              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            60,1 и более           │            0,5              │
 └───────────────────────────────────┴─────────────────────────────┘



 ┌───────────────────────────────────┬─────────────────────────────┐
 │     Расстояние, в километрах      │       Коэффициент           │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │               до 5                │            1,5              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │             5,1-10,0              │            1,3              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            10,1-20,0              │            1,2              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            20,1-30,0              │            1,0              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            30,1-40,0              │            0,8              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            40,1-50,0              │            0,5              │
 ├───────────────────────────────────┼─────────────────────────────┤
 │            50,1 и более           │            0,2              │
 └───────────────────────────────────┴─────────────────────────────┘



 ┌────────────────────────┬────────────────────────────────────────┐
 │Расстояние, в километрах│ Коэффициент качества дорожного покрытия│
 │                        ├────────────┬─────────┬─────────────────┤
 │                        │ Грунтовое  │Гравийное│Асфальтированное │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │       до 2             │    0,28    │   0,70  │     1,12        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     2,1-3,0            │    0,26    │   0,65  │     1,04        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     3,1-4,0            │    0,24    │   0,60  │     0,96        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     4,1-5,0            │    0,22    │   0,55  │     0,88        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     5,1-6,0            │    0,20    │   0,50  │     0,80        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     6,1-8,0            │    0,16    │   0,40  │     0,64        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     8,1-10,0           │    0,14    │   0,35  │     0,56        │
 ├────────────────────────┼────────────┼─────────┼─────────────────┤
 │     свыше 10           │    0,10    │   0,25  │     0,40        │
 └────────────────────────┴────────────┴─────────┴─────────────────┘







 ┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
 │             Транспортная доступность центра города              │
 ├─────────────┬───────────────┬────────────────┬──────────────────┤
 │   Зона 1    │    Зона 2     │     Зона 3     │      Зона 4      │
 ├─────────────┼───────────────┼────────────────┼──────────────────┤
 │ до 15 минут │  16-30 минут  │   31-45 минут  │  свыше 45 минут  │
 └─────────────┴───────────────┴────────────────┴──────────────────┘




                   VL = V - VB - P,                            (5.1)
где VL  -  рыночная  стоимость  1  кв.метра земельного участка;  V -
рыночная стоимость 1 кв.метра общей площади  здания  (помещения)  на
дату  оценки;  P  -  прибыль  предпринимателя,  принимаемая по норме
прибыли,  сложившейся на рынке земли,  но не ниже ставки банковского
процента  <*>  на  депозитные  вклады   на   дату   оценки;   VB   -
действительная стоимость 1 кв.метра общей площади здания (помещения)
на дату оценки, определяемая по формуле
                    VB = (С - D) : S,                          (5.2)
где С  -  восстановительная  стоимость  здания  (помещения)  на дату
оценки;  D - стоимостная величина физического износа здания на  дату
оценки; S - общая площадь здания (помещения).


               D = С х (На : 12) х ТФ : 100,                   (5.3)
где На  - норма амортизации,  %;  ТФ - фактический срок эксплуатации
здания с даты ввода его в эксплуатацию до 1-го числа месяца  оценки,
месяцы.

             VL = (РV + (I - E) : R) : S,                      (5.4)
где VL - рыночная стоимость 1  кв.метра  земельного  участка;  РV  -
единовременные  платежи,  выплачиваемые потенциальным покупателем за
предоставление права аренды;  I - годовой доход от аренды земельного
участка,  получаемый собственником; E - годовые расходы (отчисления,
обязательные платежи за землю и  т.д.)  собственника  на  содержание
земельного  участка;  R  -  коэффициент  капитализации;  S - площадь
земельного участка, кв.метры.



                 VL = БС х Кф х Км х Кл,                       (6.1)
где БС   -   базовая  стоимость  земель  населенных  пунктов;  Кф  -
коэффициент,  учитывающий  функциональное  использование   земельных
участков в оценочной зоне (табл.6.1);  Км - коэффициент, учитывающий
местоположение земельных участков в оценочной зоне (табл.6.2);  Кл -
локальный коэффициент ценности.



┌───────────┬─────────────┬────────────────────┬────────────┬───────┐
│Зоны общест│енных центров│Зоны жилой застройки│Производст- │Зоны   │
├───────────┼─────────────┼─────────┬──────────┤венные и    │рекреа-│
│ядро       │другие       │усадебная│многоквар-│коммунально-│ционно-│
│(центр)    │планировочные│         │тирная    │складские   │ландша-│
│города     │зоны         │         │          │зоны        │фтные  │
├───────────┼─────────────┼─────────┼──────────┼────────────┼───────┤
│    1,00   │    0,90     │   0,40  │   0,45   │   0,48     │ 0,20  │
└───────────┴─────────────┴─────────┴──────────┴────────────┴───────┘




┌─────────────────┬────────────────────────────────────────────────┐
│Населенные пункты│Временная транспортная доступность центра города│
├─────────────────┼───────────┬───────────┬───────────┬────────────┤
│                 │до 15 минут│16-30 минут│31-45 минут│  свыше 45  │
│                 │           │           │           │  минут     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│г.Минск          │   1,0     │   0,79    │   0,39    │   0,28     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│Областные центры │   1,0     │   0,79    │   0,39    │   0,28     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│Города свыше     │           │           │           │            │
│100000 человек   │   1,0     │   0,79    │   0,39    │   0,28     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│Города от 50000  │           │           │           │            │
│до 100000 человек│   1,0     │   0,79    │   0,39    │   0,31     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│Города до 50000  │           │           │           │            │
│человек          │   1,0     │   0,79    │   0,50    │   0,33     │
├─────────────────┼───────────┼───────────┼───────────┼────────────┤
│Прочие городские │           │           │           │            │
│поселения        │   1,0     │   0,79    │   0,60    │    -       │
└─────────────────┴───────────┴───────────┴───────────┴────────────┘


                   Кл = Кл1 х Кл2 х Кл3,                       (6.3)
где Кл1  -  коэффициент,  который  учитывает   особенности   внешних
улучшений  земельных  участков,  включенных в данную оценочную зону;
Кл2     -     коэффициент,     который     учитывает     особенности
территориально-планировочных  условий земельных участков в оценочной
зоне;  Кл3  -  коэффициент,  который  учитывает  историко-культурные
особенности расположения земельного участка в оценочной зоне.

        Кл1 = Кл1.1 х Кл1.2 х Кл1.3 х Кл1.4 х Кл1.5,           (6.4)
где коэффициенты Кл1.1,  Кл1.2,  Кл1.3, Кл1.4, Кл1.5 определяются по
табл.6.3.



┌────────────┬──────────────────────────────────────────┬────┬────┐
│Коэффициенты│Особенности земельных участков в оценочной│ Да │Нет │
│            │зоне                                      │    │    │
├────────────┼──────────────────────────────────────────┼────┼────┤
│   Кл1.1    │Доступ улиц с твердым покрытием           │1,1 │0,90│
├────────────┼──────────────────────────────────────────┼────┼────┤
│   Кл1.2    │Централизованное газоснабжение            │1,05│0,95│
├────────────┼──────────────────────────────────────────┼────┼────┤
│   Кл1.3    │Централизованное водоснабжение            │1,1 │0,90│
├────────────┼──────────────────────────────────────────┼────┼────┤
│   Кл1.4    │Канализация                               │1,1 │0,90│
│   Кл1.5    │Централизованное теплоснабжение           │1,1 │0,90│
└────────────┴──────────────────────────────────────────┴────┴────┘


       Кл2 = Кл2.1 х Кл2.2 х Кл2.3 х Кл2.4 х Кл2.5,            (6.5)
где коэффициенты Кл2.1,  Кл2.2,  Кл2.3, Кл2.4, Кл2.5 определяются по
табл.6.4.



┌────────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────┐
│Коэффициенты│Особенности земельных участков│Значения коэффициентов│
│            │в оценочной зоне              │                      │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл2.1   │Участки расположены в пределах│                      │
│            │400-600 метров от транспортной│                      │
│            │магистрали(ей):               │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │         1,2          │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │         1,0          │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл2.2   │Участки расположены в         │                      │
│            │пешеходной (5 - 10 минут)     │                      │
│            │доступности до остановок      │                      │
│            │городского и пригородного     │                      │
│            │пассажирского транспорта:     │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │         1,15         │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │         1,0          │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл2.3   │Участки расположены в         │                      │
│            │доступности до центров жилых  │                      │
│            │микрорайонов, метры:          │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  до 500                      │         1,1          │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  до 1500                     │         1,02         │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  свыше 1500                  │         0,98         │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл2.4   │Участки расположены в         │                      │
│            │пешеходной доступности до     │                      │
│            │ботанических садов,           │                      │
│            │заказников, заповедных рощ,   │                      │
│            │памятников природы, земель    │                      │
│            │отдыха, парков, лесопарков,   │                      │
│            │лесов, зеленых зон, пляжей:   │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │         1,15         │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │         1,0          │
│Кл2.5       │Участки расположены в         │                      │
│            │действующих промышленных,     │                      │
│            │коммунально-складских зонах с │                      │
│            │удобными связями с            │                      │
│            │транспортными узлами (за      │                      │
│            │исключением земель жилой      │                      │
│            │застройки):                   │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │         1,1          │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │         0,95         │
└────────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────┘


         Кл3 = Кл3.1 х Кл3.2 х Кл3.3 х Кл3.4 х Кл3.5,          (6.6)
где Кл3.1,  Кл3.2,  Кл3.3,  Кл3.4,  Кл3.5 определяются с применением
табл.6.5.



┌────────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────┐
│Коэффициенты│Особенности расположения      │Значения коэффициентов│
│            │земельного участка            │                      │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл3.1   │Участки расположены в пределах│                      │
│            │заповедной территории:        │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │           1,2        │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │           1,0        │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл3.2   │Участки расположены в пределах│                      │
│            │территорий природоохранного   │                      │
│            │назначения:                   │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │           1,1        │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │           1,0        │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл3.3   │Участки расположены в пределах│                      │
│            │территорий оздоровительного   │                      │
│            │назначения (курортных зон и   │                      │
│            │зон округов санитарной        │                      │
│            │охраны):                      │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │           1,06       │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │           1,0        │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл3.4   │Участки расположены в пределах│                      │
│            │территорий рекреационного     │                      │
│            │назначения (земель туризма и  │                      │
│            │отдыха, парков, лесопарков,   │                      │
│            │зеленых зон, пляжей):         │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │           1,05       │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │           1,0        │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│    Кл3.5   │Участки расположены в зонах   │                      │
│            │ограничений прав застройки:   │                      │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  да                          │           0,95       │
│            ├──────────────────────────────┼──────────────────────┤
│            │  нет                         │           1,0        │
└────────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────┘



                    КС = S х VL х I,                           (7.1)
где S - площадь земельного участка, кв.метры; VL - средняя стоимость
оценочной зоны,  руб./кв.метры;  I - индекс корректировки  стоимости
земельного участка.


                  I = I1 х I2 х I3 х I4,                       (7.2)
где I1 - индекс плотности  застройки  (отношение  площади  зданий  и
сооружений к площади земельного участка);  I2 - индекс,  учитывающий
особенности  санитарно-гигиенических  (экологических)   условий,   в
которых находится земельный участок в зоне; I3 - индекс, учитывающий
инженерно-геологические условия отдельного земельного участка;  I4 -
индекс,  учитывающий особенности земельных участков, расположенных в
общественных центрах.



┌────────────────────────────────────┬────────────────────────────┐
│                                    │    Плотность застройки     │
│      Численность населения         ├──────────┬───────┬─────────┤
│                                    │  низкая  │средняя│ высокая │
├────────────────────────────────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│Свыше 200,0 тыс.чел.                │   1,05   │   1   │   0,95  │
├────────────────────────────────────┼──────────┼───────┼─────────┤
│До 200,0 тыс.чел.                   │   1,1    │   1   │   0,88  │
└────────────────────────────────────┴──────────┴───────┴─────────┘


       I2 = I2.1 х I2.2 х I2.3 х I2.4 х I2.5 х I2.6.           (7.3)



┌───────────┬───────────────────────────────────┬─────────────────┐
│   Индексы │  Особенности земельного участка   │Значения индексов│
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.1   │Участок расположен в               │                 │
│           │санитарно-защитной зоне:           │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  да                               │         0,8     │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  нет                              │         1,0     │
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.2   │Участок расположен в зоне          │                 │
│           │загрязнения атмосферы:             │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  до 1 ПДК                         │         1,0     │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  1-5                              │         0,95    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  6-10                             │         0,90    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │ 11-15                             │         0,85    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │ свыше 15                          │         0,8     │
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.3   │Участок расположен в зоне          │                 │
│           │повышенного электромагнитного поля │                 │
│           │(излучения):                       │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  да                               │         0,95    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  нет                              │         1,0     │
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.4   │Участок расположен в зоне          │                 │
│           │превышения допустимого шума,       │                 │
│           │вибрации (от железных дорог,       │                 │
│           │аэродрома):                        │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  да                               │         0,90    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  нет                              │         1,0     │
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.5   │Участок расположен в области       │                 │
│           │загрязнения грунтов тяжелыми       │                 │
│           │металлами:                         │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  да                               │         0,90    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  нет                              │         1,0     │
├───────────┼───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│    I2.6   │Участок находится в области        │                 │
│           │радиоактивного загрязнения:        │                 │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  да                               │         0,80    │
│           ├───────────────────────────────────┼─────────────────┤
│           │  нет                              │         1,0     │
└───────────┴───────────────────────────────────┴─────────────────┘


           I3 = I3.1 х I3.2 х I3.3 х I3.4.                     (7.4)



┌─────────────────┬─────────────────────────────┬─────────────────┐
│     Индексы     │      Природные факторы      │Значения индексов│
├─────────────────┼─────────────────────────────┼─────────────────┤
│      I3.1       │Уклон рельефа:               │                 │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ 0-5%                        │       1,0       │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ 5-10%                       │       0,97      │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │10-15%                       │       0,9       │
├─────────────────┼─────────────────────────────┼─────────────────┤
│      I3.2       │Грунты под строительство:    │                 │
│                 │благоприятные                │       1,0       │
│                 │относительно благоприятные   │       0,95      │
│                 │неблагоприятные              │       0,90      │
├─────────────────┼─────────────────────────────┼─────────────────┤
│      I3.3       │Затопляемость паводковыми    │                 │
│                 │водами:                      │                 │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ нет                         │       1,0       │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ редко                       │       0,95      │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ часто                       │       0,93      │
├─────────────────┼─────────────────────────────┼─────────────────┤
│      I3.4       │Наличие грунтовых вод,       │                 │
│                 │которые требуют работ по     │                 │
│                 │понижению их уровня (в       │                 │
│                 │зависимости от уровня        │                 │
│                 │грунтовых вод), метры:       │                 │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ 0 - 2                       │       0,93      │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ 2 - 3                       │       0,97      │
│                 ├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│                 │ ниже 3                      │       1,0       │
└─────────────────┴─────────────────────────────┴─────────────────┘


                     КС = БС х Кк,                             (7.5)
где Кк   -   коэффициент   качества   отдельных   частей  территории
населенного пункта. Кк вычисляется по формуле
          Кк = Кк1 х Кк2 х Кк3 х Кк4 х Кк5 х Кк6,              (7.6)
где коэффициенты Кк1,  Кк2,  Кк3,  Кк4,  Кк5,  Кк6  определяются  по
табл.7.4.



┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│     Коэффициенты относительного качества частей территории      │
│                       населенного пункта                        │
├──────────┬──────────┬────────────┬──────────┬─────────┬─────────┤
│     Кк1  │    Кк2   │     Кк3    │  Кк4     │  Кк5    │   Кк6   │
├──────────┼──────────┼────────────┼──────────┼─────────┼─────────┤
│да   1,08 │ да  1,05 │  да  1,15  │ да  1,08 │ да  0,8 │ да  0,7 │
├──────────┼──────────┼────────────┼──────────┼─────────┼─────────┤
│нет  0,95 │ нет 1,0  │  нет 1,0   │ нет 1,0  │ нет 1,0 │ нет 1,0 │
├──────────┴──────────┴────────────┴──────────┴─────────┴─────────┤
│Кк1 - участки  находятся  в  радиусе  до  500  метров  от  центра│
│      населенного пункта;                                        │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Кк2 - участки примыкают к асфальтированным дорогам и улицам;     │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Кк3 - участки примыкают к границам газификации;                  │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Кк4 - участки примыкают  к  границам  водоснабжения, канализации,│
│      центрального отопления;                                    │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Кк5 - участки находятся в санитарно-защитных зонах;              │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Кк6 - участки      находятся на хуторах и     в   труднодоступных│
│      местностях.                                                │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘











ДОКУМЕНТАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ




┌──────────────────┬────────────────────────┬───────────────────────┐
│Код документа     │ Наименование документа │ Содержание документа  │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К1          │Общая таблица базовых   │Базовые стоимости      │
│                  │стоимостей (рис.1)      │земель населенных      │
│                  │                        │пунктов Республики     │
│                  │                        │Беларусь               │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К2          │Отчет об оценке рыночной│1. Краткое изложение   │
│                  │стоимости земельного    │   основных фактов и   │
│                  │участка (рис.2)         │   выводов             │
│                  │                        │2. Описание земельных  │
│                  │                        │   участков (анализ    │
│                  │                        │   местоположения и    │
│                  │                        │   план границ         │
│                  │                        │   земельных участков, │
│                  │                        │   выводы)             │
│                  │                        │3. Понятие рыночной    │
│                  │                        │   стоимости           │
│                  │                        │4. Анализ наилучшего и │
│                  │                        │   наиболее            │
│                  │                        │   эффективного        │
│                  │                        │   использования       │
│                  │                        │5. Определение рыночной│
│                  │                        │   стоимости выбранными│
│                  │                        │   методами.           │
│                  │                        │   Обоснование метода и│
│                  │                        │   описание процедуры и│
│                  │                        │   расчетов            │
│                  │                        │6. Согласование        │
│                  │                        │   результатов оценки  │
│                  │                        │7. Сведения об         │
│                  │                        │   оценщиках           │
│                  │                        │8. Литература          │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К3          │Отчет о кадастровой     │1. Введение            │
│                  │оценке населенного      │2. Характеристика      │
│                  │пункта (рис.3)          │   населенного пункта  │
│                  │                        │3. Базовая стоимость   │
│                  │                        │4. Оценочное           │
│                  │                        │   зонирование. Карта и│
│                  │                        │   таблица оценочных   │
│                  │                        │   зон                 │
│                  │                        │5. Определение         │
│                  │                        │   стоимости оценочных │
│                  │                        │   зон                 │
│                  │                        │6. Определение         │
│                  │                        │   кадастровой         │
│                  │                        │   стоимости земельных │
│                  │                        │   участков            │
│                  │                        │7. Таблица кадастровой │
│                  │                        │   стоимости земельных │
│                  │                        │   участков            │
│                  │                        │8. Сведения об         │
│                  │                        │   авторском коллективе│
│                  │                        │9. Акт                 │
│                  │                        │   освидетельствования │
│                  │                        │   отчета              │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К3А         │Карта оценочного        │1. Существующая граница│
│                  │зонирования (рис.4)     │   населенного пункта  │
│                  │входит в состав отчета о│2. Перспективная       │
│                  │кадастровой оценке      │   граница населенного │
│                  │                        │   пункта              │
│                  │                        │3. Границы             │
│                  │                        │   экономико-          │
│                  │                        │   планировочных зон   │
│                  │                        │4. Границы оценочных   │
│                  │                        │   зон                 │
│                  │                        │5. Земли               │
│                  │                        │   сельскохозяйствен-  │
│                  │                        │   ного назначения     │
│                  │                        │6. Номера и стоимость 1│
│                  │                        │   кв.метра земли по   │
│                  │                        │   каждой оценочной    │
│                  │                        │   зоне согласно       │
│                  │                        │   денежной оценке     │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К3В         │Таблица оценочных зон   │1. Номера оценочных зон│
│                  │(рис.5)                 │2. Категория           │
│                  │                        │   оценочной зоны      │
│                  │                        │3. Средняя стоимость   │
│                  │                        │   оценочных зон       │
├──────────────────┼────────────────────────┼───────────────────────┤
│Форма К3С         │Таблица кадастровых     │1. Кадастровый номер   │
│                  │стоимостей (рис.6)      │   земельного участка  │
│                  │                        │2. Кадастровая         │
│                  │                        │   стоимость земельного│
│                  │                        │   участка             │
└──────────────────┴────────────────────────┴───────────────────────┘
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                         Форма К1│
│                                                                 │
│УТВЕРЖДЕНО                                    УТВЕРЖДЕНО         │
│Приказ Министерства финансов                  Приказ Госкомзема  │
│Республики Беларусь                           Республики Беларусь│
│00.00.199__ N ____                            00.00.199__ N ____ │
│                                                                 │
│               ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР                 │
│                      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ                        │
│                   СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ                    │
│                                                                 │
│   Общая таблица базовых стоимостей земель населенных пунктов    │
│                      Республики Беларусь                        │
│                            199__ г.                             │
│                                                                 │
│┌───┬───────────┬────────────┬──────────┬──────────┬──────────┐  │
││N  │Категория  │Наименование│Население,│Базовая   │Метод     │  │
││п/п│населенного│населенного │тыс.чел.  │стоимость,│установле-│  │
││   │пункта     │пункта      │          │руб./кв.м │ния       │  │
│├───┼───────────┼────────────┼──────────┼──────────┼──────────┤  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
││   │           │            │          │          │          │  │
│└───┴───────────┴────────────┴──────────┴──────────┴──────────┘  │
│                                                                 │
│                                                                 │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘


┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                         Форма К2│
│                                                                 │
│         ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ,          │
│           ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ            │
│                                                                 │
│               НАЦИОНАЛЬНОЕ КАДАСТРОВОЕ АГЕНТСТВО                │
│                                                                 │
│                                                                 │
│                                          УТВЕРЖДАЮ              │
│                                          Генеральный директор   │
│                                          "Национального         │
│                                          кадастрового агентства"│
│                                          И.О.Фамилия            │
│                                          00.00.199__ N ____     │
│                                                                 │
│               ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР                 │
│                      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ                        │
│                   СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ                    │
│                                                                 │
│                             Отчет                               │
│об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного  │
│         в городе __________ по адресу ________________          │
│                                                                 │
│             КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР ____________________              │
│                                                                 │
│                         Минск 199__ г.                          │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘


┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                         Форма К3│
│                                                                 │
│                                                  УТВЕРЖДЕНО     │
│                                          Решение исполнительного│
│                                          комитета г.____________│
│                                          00.00.199__ N ____     │
│                                                                 │
│               ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР                 │
│                      РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ                        │
│                   СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ                    │
│                                                                 │
│                             Отчет                               │
│                      о кадастровой оценке                       │
│               земельного участка в г.__________                 │
│                                                                 │
│                                                                 │
│Исполнитель                                                      │
│Кадастровое бюро г._____________                                 │
│                                                                 │
│  Директор _______________ ____________________                  │
│             (подпись)        (И.О.Фамилия)                      │
│                                                                 │
│Экспертиза и освидетельствование                                 │
│"Национальное кадастровое агентство"                             │
│                                                                 │
│  Генеральный директор _______________ ____________________      │
│                          (подпись)       (И.О.Фамилия)          │
│                                                                 │
│                            199__ г.                             │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘


┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                        Форма К3А│
│                                                                 │
│   *****) НА БУМАЖНОМ НОСИТЕЛЕ                                   │
│                                                                 │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘


┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                        Форма К3В│
│                                                                 │
│                     Таблица оценочных зон                       │
│                                                                 │
│┌────────────────────┬─────────────────┬──────────────────────┐  │
││Номер оценочной зоны│Площадь, кв.метры│Стоимость, млн.руб. за│  │
││                    │                 │1 кв.метр             │  │
│├────────────────────┼─────────────────┼──────────────────────┤  │
│├────────────────────┼─────────────────┼──────────────────────┤  │
│├────────────────────┼─────────────────┼──────────────────────┤  │
│├────────────────────┼─────────────────┼──────────────────────┤  │
│└────────────────────┴─────────────────┴──────────────────────┘  │
│                                                                 │
│                                                                 │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘


┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                                                        Форма К3С│
│                                                                 │
│       Таблица кадастровых стоимостей земельных участков         │
│                                                                 │
│┌───────────┬───────────────┬──────────┬─────────────────────┐   │
││Кадастровый│Номер оценочной│Площадь   │Кадастровая стоимость│   │
││номер      │зоны           │земельного│земельного участка,  │   │
││земельного │               │участка,  │млн.руб.             │   │
││участка    │               │кв.метры  │                     │   │
│├───────────┼───────────────┼──────────┼─────────────────────┤   │
│├───────────┼───────────────┼──────────┼─────────────────────┤   │
│├───────────┼───────────────┼──────────┼─────────────────────┤   │
│├───────────┼───────────────┼──────────┼─────────────────────┤   │
│├───────────┼───────────────┼──────────┼─────────────────────┤   │
│└───────────┴───────────────┴──────────┴─────────────────────┘   │
│                                                                 │
│                                                                 │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘



ПРИМЕР ПРИСУЖДЕНИЯ БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ (Г.ПИНСК) ПО ДВУМ ОПОРНЫМ ГОРОДАМ (Г.МИНСК И Г.БРЕСТ)


┌───────────┬─────────────────┬─────────────┬───────────────────────┐
│Обозначения│   Показатели    │   Порядок   │  Значения показателя  │
│           │                 │   расчета   │                       │
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│    БСJ    │Базовая стоимость│Экспертный   │   12 млн.руб./кв.метр │
│           │земель г.Минска  │метод        │                       │
│           │                 │             │                       │
│           │Базовая стоимость│Экспертный   │    6 млн.руб./кв.метр │
│           │земель г.Бреста  │метод        │                       │
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│     I     │Рентообразующий  │             │                       │
│           │фактор:          │             │                       │
│           │                 │             │                       │
│           │1. Администра-   │             │                       │
│           │   тивная        │             │                       │
│           │   категория     │             │                       │
│           │                 │             │                       │
│           │  Шкала факторов │             │            Ранг       │
│           │1. Столица       │             │              1        │
│           │2. Областной     │             │                       │
│           │   центр         │             │              2        │
│           │3. Город         │             │                       │
│           │   областного    │             │                       │
│           │   подчинения    │             │              3        │
│           │4. Город         │             │                       │
│           │   районного     │             │                       │
│           │   подчинения    │             │              4        │
│           │5. Поселки       │             │                       │
│           │   городского    │             │                       │
│           │   типа          │             │              5        │
│           │6. Сельские      │             │                       │
│           │   населенные    │             │                       │
│           │   пункты        │             │              6        │
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│    Psi    │Ранг г.Минска    │По шкале     │              1        │
│  РБреста  │Ранг г.Бреста    │факторов     │              2        │
│  РПинска  │Ранг г.Пинска    │             │              4        │
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│     C     │Весовой          │             │                       │
│           │коэффициент      │             │              1        │
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│    KL     │Коэффициенты     │Формула      │                       │
│           │рентной          │(3.1)        │                       │
│           │доходности       │             │K(N)Минска=1х1/1х1=1   │
│           │                 │             │K(N)Бреста=1х1/2х1=0,5 │
│           │                 │             │K(N)Пинска=1х1/4х1=0,25│
├───────────┼─────────────────┼─────────────┼───────────────────────┤
│  БСПинска │Базовая стоимость│             │БСПинска=1/2х(12х      │
│           │земель г.Пинска  │             │0,25/1+6х0,25/0,5)=3   │
│           │                 │             │млн.руб./кв.метры      │
└───────────┴─────────────────┴─────────────┴───────────────────────┘


ПРИМЕРЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ




┌───────────┬───────────────────────┬───────┬───────────────────────┐
│Обозначения│      Показатели       │Порядок│  Значения показателя  │
│           │                       │расчета│                       │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│   БС      │Базовая стоимость      │Формула│                       │
│           │1 кв.метра, млн.руб.   │(3.1)  │        2,450          │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│           │                       │       │                       │
│   S       │Площадь земельного     │       │                       │
│           │участка                │       │      400              │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│   Кф      │Коэффициент, который   │Табл.  │                       │
│           │учитывает              │6.1    │                       │
│           │функциональное         │       │                       │
│           │использование          │       │                       │
│           │земельного участка:    │       │                       │
│           │- зона земель          │       │                       │
│           │  коммерческого        │       │                       │
│           │  использования        │       │        2,0            │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│   Км      │Коэффициент, который   │Табл.  │                       │
│           │характеризует          │6.2    │                       │
│           │местоположение         │       │                       │
│           │земельного участка:    │       │                       │
│           │- в 35-минутной        │       │                       │
│           │  доступности до центра│       │        0,39           │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│   Кл      │Локальный коэффициент  │Табл.  │                       │
│           │ценности:              │6.3-6.5│                       │
│           │- имеется прямой       │       │                       │
│           │  доступ с улицы с     │       │                       │
│           │  твердым покрытием    │       │        1,1            │
│           │- имеется              │       │                       │
│           │  централизованное:    │       │                       │
│           │    водоснабжение      │       │        1,1            │
│           │    водоотведение      │       │        1,1            │
│           │    теплоснабжение     │       │        1,1            │
│           │- отсутствует          │       │        0,95           │
│           │  централизованное     │       │                       │
│           │  газоснабжение        │       │                       │
│           │- расположен в         │       │                       │
│           │  3-минутной           │       │                       │
│           │  доступности от       │       │                       │
│           │  остановок скоростного│       │                       │
│           │  пассажирского        │       │                       │
│           │  транспорта           │       │        1,15           │
│           │- расположен в 100     │       │                       │
│           │  метрах от            │       │                       │
│           │  общественного центра │       │        1,1            │
│           │  микрорайона          │       │1,1х1,1х1,1х1,1х0,95х  │
│           │  Общий коэффициент Кл │       │х1,15х1,1=1,76         │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│   I       │Индекс корректировки   │Табл.  │                       │
│           │стоимости земельного   │7.1,   │                       │
│           │участка:               │7.2    │                       │
│           │- плотность застройки  │       │                       │
│           │  0,5 (средняя)        │       │        1,0            │
│           │- участок расположен в │       │                       │
│           │  зоне загрязнения     │       │                       │
│           │  атмосферы до 7 ПДК   │       │        0,9            │
│           │Общий коэффициент I    │       │        0,9            │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│           │Кадастровая оценка     │Формула│2,450х2,0х0,39х1,76х   │
│           │земельного участка,    │(7.1)  │х0,9х400=1210,8        │
│           │млн.руб.               │       │                       │
└───────────┴───────────────────────┴───────┴───────────────────────┘


┌───────────┬───────────────────────┬───────┬───────────────────────┐
│Обозначения│      Показатели       │Порядок│  Значения показателя  │
│           │                       │расчета│                       │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│    БС     │Базовая стоимость      │Формула│          16,2         │
│           │1 кв.метра,            │(3.1)  │                       │
│           │млн.руб.               │       │                       │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│     S     │Площадь земельного     │       │                       │
│           │участка                │       │        1000           │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│    Кф     │Коэффициент, который   │Табл.  │                       │
│           │учитывает              │6.1    │                       │
│           │функциональное         │       │                       │
│           │использование          │       │                       │
│           │земельного участка:    │       │                       │
│           │- зона жилой усадебной │       │                       │
│           │  застройки            │       │           0,4         │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│    Км     │Коэффициент, который   │Табл.  │                       │
│           │характеризует          │6.2    │                       │
│           │местоположение         │       │                       │
│           │земельного участка:    │       │                       │
│           │- в 50-минутной        │       │                       │
│           │  доступности до       │       │                       │
│           │  центра               │       │           0,28        │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│    Кл     │Локальный коэффициент  │Табл.  │                       │
│           │ценности:              │6.3-   │                       │
│           │- доступность с улиц с │6.5    │                       │
│           │  твердым покрытием    │       │                       │
│           │  отсутствует          │       │           0,9         │
│           │- имеется              │       │                       │
│           │  централизованное:    │       │                       │
│           │    водоснабжение      │       │           1,1         │
│           │    газоснабжение      │       │           0,95        │
│           │- отсутствует          │       │                       │
│           │  централизованное:    │       │                       │
│           │    теплоснабжение     │       │           0,9         │
│           │    водоотведение      │       │                       │
│           │    (канализация)      │       │           0,9         │
│           │- участок удален от    │       │                       │
│           │  центра ближайшего    │       │                       │
│           │  микрорайона более    │       │                       │
│           │  чем на 1,5 км        │       │           0,95        │
│           │- участок находится в  │       │                       │
│           │  пешеходной           │       │                       │
│           │  доступности леса и   │       │                       │
│           │  пляжа                │       │           1,15        │
│           │- участок расположен в │       │                       │
│           │  пределах территории  │       │                       │
│           │  природно-охранного   │       │                       │
│           │  назначения           │       │           1,1         │
│           │Общий коэффициент Кл   │       │0,9х1,1х0,95х0,9х0,9х  │
│           │                       │       │х0,95х1,15х1,1=0,915   │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│    I      │Индекс корректировки   │Табл.  │                       │
│           │стоимости земельного   │7.1-   │                       │
│           │участка:               │7.3    │                       │
│           │- плотность застройки  │       │                       │
│           │  0,3 (низкая)         │       │           1,05        │
│           │- участок расположен в │       │                       │
│           │  зоне загрязнения     │       │                       │
│           │  атмосферы до ПДК     │       │           1,0         │
│           │- уклон рельефа        │       │                       │
│           │  земельного участка 7%│       │           0,97        │
│           │- грунтовые воды 2-3 м │       │           0,97        │
│           │- грунты под           │       │                       │
│           │  строительство        │       │                       │
│           │  благоприятные        │       │           1,0         │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│           │Общий коэффициент I    │       │1,05х1,0х0,97х0,97х1,0=│
│           │                       │       │=0,988                 │
├───────────┼───────────────────────┼───────┼───────────────────────┤
│           │Кадастровая оценка     │Формула│                       │
│           │земельного участка,    │(7.1)  │16,2х0,4х0,28х0,915х   │
│           │млн.руб.               │       │х0,988х1000=1640,2     │
└───────────┴───────────────────────┴───────┴───────────────────────┘





                       VL = PV + (I - E) : R,
где PV  -  единовременные  платежи  за  предоставление  права аренды
земельного участка;  I - годовой доход от аренды земельного участка;
E  - годовые расходы,  связанные с арендой участка;  R - коэффициент
капитализации для земли.


┌─────┬───────────────────────────────┬────────────────────────┐
│N п/п│     Наименование платежей     │Сумма платежей, тыс.руб.│
├─────┼───────────────────────────────┼────────────────────────┤
│  1  │Долевое участие в строительстве│                        │
│     │магистральных инженерных сетей │                        │
│     │и городских дорог              │      2132608,000       │
├─────┼───────────────────────────────┼────────────────────────┤
│  2  │Возмещение затрат за созданную │                        │
│     │инженерно-транспортную и       │                        │
│     │социальную инфраструктуру      │      1028955,000       │
├─────┼───────────────────────────────┼────────────────────────┤
│  3  │Комплексное благоустройство    │                        │
│     │прилегающей к объекту          │                        │
│     │территории, капитальный ремонт │                        │
│     │асфальтового покрытия          │     16538392,000       │
├─────┼───────────────────────────────┼────────────────────────┤
│     │                   Всего (PV): │     19699955,000       │
└─────┴───────────────────────────────┴────────────────────────┘


     VL = 19699955,000 + 26403,396 : 0,12 = 19919983,300 тыс.руб.

Метки:

Похожие документы: